
מגיע לך ביטוח מדויק
להצעת מחיר מותאמת אישית
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
קונים דירה? בואו נדאג שהמשכנתא לא תעלה לכם יותר ממה שצריךכמה מימון אפשר לקבל, מה יחס ההחזר המותר, איך בונים תמהיל ואיך משווים בין הבנקים. מדריך מסודר לפי כללי בנק ישראל — ובדיקה ראשונית חינם.
עודכן: 03/11/2026
לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל, סכום המשכנתא מוגבל לפי סוג הדירה ולפי ההכנסה:
| סוג הרוכש | מימון מקסימלי משווי הנכס |
|---|---|
| דירה יחידה (כולל דירה ראשונה) | עד 75% |
| דירה חלופית (משפרי דיור שמוכרים דירה קיימת) | עד 70% |
| דירה להשקעה / דירה נוספת | עד 50% |
משכנתא בנויה בדרך כלל משילוב של כמה מסלולים — "תמהיל". לכל מסלול יש יתרונות וסיכונים:
לפי רפורמה של בנק ישראל, כל בנק חייב לתת אישור עקרוני במבנה אחיד, ולצרף להצעה שלו גם שלושה "סלים אחידים" שהרכבם קבוע בכל הבנקים:
| סל | הרכב |
|---|---|
| סל 1 | 100% ריבית קבועה לא צמודה |
| סל 2 | שליש קבועה לא צמודה · שליש משתנה צמודה · שליש פריים |
| סל 3 | חצי קבועה לא צמודה · חצי פריים |
לכל סל מוצגים הריבית הצפויה, סך התשלומים הצפוי לכל התקופה וההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי. כך אפשר להשוות "תפוחים לתפוחים" בין הבנקים — ולדעת איזה בנק באמת זול יותר.
השאירו פרטים לבדיקה ראשונית בחינם וללא התחייבות — נחזור אליכם בהקדם. לחברי הקולקטיב 20% הנחה בדמי הייעוץ.
בדירה יחידה הבנק יכול לממן עד 75% משווי הנכס, ולכן צריך לפחות 25% הון עצמי. בדירה חלופית — לפחות 30%, ובדירה להשקעה — לפחות 50%. בנוסף כדאי להשאיר כסף לעלויות נלוות: מס רכישה (אם חל), עורך דין, שמאות ופתיחת תיק.
בנק ישראל מגביל את ההחזר החודשי ל־50% מההכנסה הפנויה. בפועל בנקים רבים מעדיפים יחס של עד כ־40%.
הסכמה ראשונית של הבנק לתת הלוואה בסכום ובתנאים מסוימים, לפני שמאות וחתימה. האישור ניתן במבנה אחיד בכל הבנקים, כולל שלושה סלים אחידים להשוואה.
עד 30 שנה. תקופה ארוכה מורידה את ההחזר החודשי אבל מגדילה את סך הריבית. חלק מהבנקים מגבילים לפי גיל הלווה בסוף התקופה.
לא. הבנק דורש ביטוח חיים וביטוח מבנה, אבל אפשר לרכוש אותם בכל חברת ביטוח ולהעביר לבנק אישור. בהשוואת ביטוח משכנתא של הקולקטיב אפשר לחסוך גם כאן.
כי ההחלטות החשובות — סכום, תקופה ותמהיל — נעשות לפני החתימה. יועץ משווה בין הבנקים, מנהל מו"מ ובונה תמהיל שמתאים לכם. הבדיקה הראשונית אצלנו בחינם, ולחברי הקולקטיב 20% הנחה בדמי הייעוץ.